Projet de Loi ELAN adopté en 1 ère lecture à l’Assemblée Nationale La Commission des Loi du Sénat saisie à son tout n’a procédé à aucun amendement sur ce texte Article 19 Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est habilité à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi visant à adapter le régime applicable au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués sur un site de production distinct ou sur le chantier et réalise l'ouvrage. Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l'ordonnance. Article 19 bis A (nouveau) L'article L. 243-1-1 du code des assurances est complété par un III ainsi rédigé : « III. - Les assurances obligatoires mentionnées aux articles L. 241-1, L. 241-2 et L. 242-1 ne garantissent pas les dommages aux ouvrages ou éléments d'équipement existants avant l'ouverture du chantier, à l'exception des dommages subis par les seuls ouvrages existants qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles. » Article 19 bis (nouveau) Après l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 111-1-1 ainsi rédigé : « Art. L. 111-1-1. - La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués sur un site de production distinct du chantier sur lequel ils sont assemblés, installés et mis en oeuvre, ou sur le chantier. « Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. » Article 19 ter (nouveau) Voté à la suite d’un amendement Les géotechnicien semblent s’en réjouir … oui mais …. I. - La section 10 du chapitre II du titre I er du livre I er du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifiée : 1° Au début, est ajoutée une sous-section 1 intitulée : « Prévention des risques sismiques et cycloniques », qui comprend les articles L. 112-18 et L. 112-19 ; 2° Après l'article L. 112-19, est ajoutée une sous-section 2 ainsi rédigée : « Sous-section 2 « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols « Art. L. 112-20. - La présente sous-section s'applique dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs. Pourquoi circonscrire l’étude de sol à ces seuls cas ? « Art. L. 112-21. - En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. « Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci. « Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du présent article. La convention d’étude de sol est donc passé avec le vendeur du terrain, il ne peut donc avoir le statut de constructeur quid de la RC du géotechnicien ? celui qui est à l’origine des calcul de fondation sorti de la sphère des constructeur ? contraire à Spinetta… « Art. L. 112-22. - Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'oeuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet l'étude mentionnée à l'article L. 112-21 du présent code aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du code civil. « Tout contrat » cela signifie donc tout marché ou convention de maitrise d’œuvre mais aussi le CMI « d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements » cela ne se limite pas au seul CMI mais aussi à la promotion immo en VEFA « Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. « Les contrats prévus au premier alinéa du présent article précisent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'oeuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Rien de nouveau c’est du classique « Art. L. 112-23. - Lorsqu'un contrat a pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'oeuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le constructeur de l'ouvrage est tenu : « 1° Soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou que le constructeur fait réaliser, qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ; « 2° Soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. « Si l'étude géotechnique indique l'absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n'est pas tenu par cette obligation. « Art. L. 112-24. - Lorsqu'elles ont été réalisées, l'étude géotechnique préalable mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 112-22 et l'étude géotechnique mentionnée à l'article L. 112-23 sont annexées au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci. « En cas de vente de l'ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ; en cas de vente publique, elles sont annexées au cahier des charges. Il en va de même, le cas échéant, de l'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article L. 112-21. « Art. L. 112-25. - Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application de la présente sous-section. Ce décret précise notamment : « 1° Les modalités de définition des zones mentionnées à l'article L. 112-20 ; « 2° Le contenu (G1 ; G2 ; G3 ; G4 ? ) et la durée de validité des études géotechniques ; « 3° Les contrats entrant dans le champ d'application des articles L. 112-22 et L. 112-23 qui, en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet, ne sont pas soumis aux dispositions des mêmes articles L. 112-22 et L. 112-23. » II. - Le c de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé (CMI): « c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant : « - tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 112-22 et L. 112-23, dont une copie est annexée au contrat ; « - les raccordements aux réseaux divers ; « - tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ; » Article 22 Un nouvel acteur éligible à l’obligation d’assurance? Le titre VI du livre II du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1° Après le premier alinéa de l'article L. 261-10-1, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés : « La garantie financière d'achèvement peut être mise en oeuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. « Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il dispose d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant. « Lorsque sa garantie est mise en oeuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce. » ; Le texte voté par l’assemblée, ne parlait que de l’obligation de disposer d’une assurance de responsabilité décennale. Un amendement adopté voici quelques jours en Commission par le Sénat cette fois amendement N° 567, prévoit l’ajout de l’administrateur ad hoc dans la liste des réputés constructeurs de l’Art 1792-1 C Civ Eventuellement pour le Promoteur quant à la définition des travaux ouverts à l’achèvement par l’acquéreur. Pour le reste, le Promoteur ne peut selon nous être recherché en RCD pour des désordres compromettant certes la destination, mais trouvant leur siège dans des éléments d’équipement réalisés post réception et livraison. Il en résulte néanmoins des problématique particulière sur 1642-1 et le « alors apparent » En l’état de la jurisprudence ce texte débouche clairement sur une incertitude pour les acquéreurs en VEFI essentiellement puisqu’il s’agit de travaux post livraison Art 22 2° L'article L. 261-11 est ainsi modifié : a) Après le d, il est inséré un e ainsi rédigé : « e) La description des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire comportant la clause prévue au II de l'article L. 261-15 et dès lors que l'acquéreur n'a pas demandé au vendeur d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s'est réservé l'exécution. » ; b) Au sixième alinéa, après le mot : « indications », sont insérés les mots : « prévues aux a à d du présent article » et les mots : « autres précisions prévues à l'alinéa précédent » sont remplacés par les mots : « précisions relatives aux parties d'immeuble non concernées par la vente » ; 3° L'article L. 261-15 est ainsi modifié : a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. - » ; b) (Supprimé) c) Avant le dernier alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé : « II. - Le contrat préliminaire peut prévoir qu'en cas de conclusion de la vente, l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble. - Très clairement deux questions se posent : Les travaux en question seront-ils éligibles aux garanties légales de responsabilité : construction d’un ouvrage sur existant ou s’analyseront ils en une simple installation d’un élément d’équipement : En l’état de la jurisprudence du 15 juin la situation est incertaine : quelles sont les limites de l’installation ? quand bascule ton vers les travaux de construction et là en ce cas quid des critère de l’ouvrage ? ^par exemple pose de carrelage ? La question se posera aussi de savoir quelle destination sera prise en compte celle de l’existants ou des travaux neufs… Pour les équipements cela a été tranché par l’arrêt du 15 juin… Ipso facto cela débouche sur l’assujettissement à l’assurance construction obligatoire et au régime applicable aux existants compte tenu de l’Arrêt du 26 Octobre 2017 application ou de l’Article L 243-1-1 « Dans ce cas, le contrat préliminaire précise : « 1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit : « a) Le prix de vente convenu ; « b) Le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ; « c) Le coût total de l'immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b ; « 2° Le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux mentionnés au premier alinéa du présent II. « Si l'acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire. « Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent II, notamment la nature des travaux dont l'acquéreur peut se réserver l'exécution. » ; Après l’article R. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article R. 261-13-1 ainsi rédigé : « Art. R. 261-13-1. - I. Les travaux mentionnés au II de l’article L. 261-11 sont : « - Les travaux d’installation des équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ; « - La pose de carrelage mural ; « - Les travaux de décoration des murs. « Sont exclus les travaux relatifs aux installations mentionnées au a de l’article R. 111-3. a) Etre pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs ; Très concrètement des éléments devront être sortis des assiettes DO/CNR d) Au début du dernier alinéa, est ajoutée la mention : « III. - » ; 4° L'article L. 262-7 est complété par un alinéa ainsi rédigé : « La garantie d'achèvement est mise en oeuvre dans les conditions prévues aux deuxième à avant-dernier alinéas de l'article L. 261-10-1. »